Demolición de casas por requisito clave
Conozca por qué es obligatoria, cómo tramitarla y quiénes deben hacerlo.
En Colombia, la construcción de viviendas, edificios y cualquier tipo de obra nueva, ampliación o modificación estructural está estrictamente regulada por la ley. El objetivo es garantizar la seguridad, la planeación urbana y el respeto por el entorno y los vecinos.
Sin embargo, aún persisten casos en los que propietarios o constructores deciden iniciar obras sin contar con la respectiva licencia de construcción, exponiéndose a graves sanciones legales y económicas.
La licencia de construcción es un permiso obligatorio expedido por las curadurías urbanas o las autoridades municipales competentes, según el municipio. Este documento autoriza la realización de obras nuevas, modificaciones, ampliaciones, demoliciones o reconstrucciones, de acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) y la normativa vigente. Su finalidad es asegurar que las edificaciones cumplan con los estándares de seguridad, accesibilidad, uso del suelo y respeto por el espacio público.
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¿Por qué es obligatorio tener licencia de construcción?
Construir sin licencia no solo representa un riesgo para la integridad de quienes habitarán el inmueble, sino que también puede afectar a la comunidad y al medio ambiente. La licencia garantiza que la obra se ajuste a las normas urbanísticas, respete los retiros, alturas, volumetría y usos permitidos en el sector, y que los planos estructurales sean revisados por profesionales certificados. Además, previene conflictos legales y asegura que el inmueble pueda ser vendido, hipotecado o asegurado en el futuro.
Sanciones por construir sin licencia: ¿de cuánto son las multas?
Las sanciones por construir sin licencia en Colombia son severas y varían según el estrato socioeconómico y el área intervenida. De acuerdo con el artículo 181 de la Ley 1801 de 2016 (Código Nacional de Policía), las multas se calculan por cada metro cuadrado construido sin autorización:
- Estratos 1 y 2: entre 5 y 12 salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMLMV) por cada metro cuadrado.
- Estratos 3 y 4: entre 8 y 20 SMLMV por metro cuadrado.
- Estratos 5 y 6: entre 15 y 25 SMLMV por metro cuadrado.
El monto total de la multa no puede superar los 200 salarios mínimos ni el valor catastral del inmueble. Además, si la infracción se comete en bienes de uso público o en suelos de protección ambiental, la sanción puede incrementarse hasta en un 100 %.
Pero las consecuencias no terminan ahí. Las autoridades pueden ordenar la suspensión inmediata de la obra, el sellamiento del predio, la suspensión de los servicios públicos y, en los casos más graves, la demolición total o parcial de la construcción realizada ilegalmente. Si el infractor no paga la multa, incluso puede llegar a perder el inmueble por embargo.
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¿Cómo y quiénes deben solicitar la licencia de construcción?
La licencia de construcción debe ser solicitada por cualquier persona natural o jurídica que desee realizar obras nuevas, ampliaciones, modificaciones, demoliciones o subdivisiones en un predio. El trámite se realiza ante la curaduría urbana correspondiente o ante la autoridad municipal, dependiendo de la jurisdicción.
Requisitos básicos para solicitar la licencia:
- Certificado de tradición y libertad del inmueble (vigencia máxima de 3 meses).
- Copia del documento de identidad del solicitante o certificado de existencia y representación legal (personas jurídicas).
- Último recibo de impuesto predial pagado.
- Planos arquitectónicos y estructurales firmados por profesionales con matrícula vigente.
- Estudio de suelos y memorias de cálculo estructural.
- Formulario Único Nacional debidamente diligenciado.
- Pago de las expensas correspondientes a la curaduría.
En el caso de propiedad horizontal, se requerirán planos de alindamiento y autorización de la administración. Si se trata de un bien de interés cultural, se debe anexar la aprobación de la entidad competente.
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¿Qué pasa si ya construí sin licencia?, ¿Se puede legalizar?
Si la construcción ya fue realizada sin licencia, el propietario debe regularizar la situación lo antes posible. Las autoridades pueden otorgar un plazo para tramitar la licencia correspondiente y adecuar la obra a la normativa. Si no se cumple con este requisito en el tiempo estipulado, se procederá a la demolición de la obra y la imposición de multas sucesivas.
Además, la acción sancionatoria caduca a los tres años de finalizada la construcción, pero durante ese tiempo el infractor está expuesto a todas las medidas legales y administrativas.
Construir legalmente no solo es una obligación, sino una garantía de seguridad y valorización para su patrimonio. Antes de iniciar cualquier obra, consulte con un arquitecto o ingeniero y acérquese a la curaduría urbana de su municipio para evitar sanciones y dolores de cabeza futuros.
