Dueños de parqueaderos en conjuntos podrían ganar buena plata: ley lo respalda

En Colombia, los parqueaderos en propiedades horizontales representan entre el 15% y 20% del valor total de un inmueble, convirtiéndose en un activo estratégico para propietarios.

Sin embargo, su gestión genera dudas recurrentes: ¿se pueden vender independientemente del apartamento? ¿Qué usos están permitidos? La Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal, establece el marco legal para estos espacios, aunque su aplicación práctica requiere analizar detalles específicos.

En Colombia, se regula los derechos y obligaciones en propiedades horizontales, incluyendo el uso de parqueaderos. Estos espacios, fundamentales para la convivencia en edificios y conjuntos, se clasifican en privados, comunes de uso exclusivo y para visitantes, cada uno con reglas específicas. Comprender estas diferencias es crucial para evitar conflictos legales al vender, alquilar o modificar estos bienes. 

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¿Puedo vender mi parqueadero en mi conjunto residencial?

La venta o alquiler de parqueaderos en propiedades horizontales genera dudas recurrentes entre propietarios. Aunque la Ley 675 no regula explícitamente esta transacción, establece principios clave que determinan su viabilidad, dependiendo del tipo de parqueadero involucrado. 

Cuándo SÍ puede vender su parqueadero

Parqueadero privado escriturado:

• Si el parqueadero está registrado en su título de propiedad, puede venderlo o arrendarlo sin restricciones legales.
• Ejemplo: si las escrituras de su apartamento incluyen el parqueadero como bien privado, puede transferirlo independientemente de la vivienda.

Parqueaderos privados vs. comunes de uso exclusivo

Los parqueaderos privados están escriturados junto con el inmueble principal (apartamento, local o casa) y otorgan plenos derechos de uso y disposición. Su propietario puede venderlos independientemente, siempre que no afecte estructuras comunes ni normas urbanísticas locales. 

Por otro lado, los parqueaderos comunes de uso exclusivo son bienes colectivos asignados a propietarios mediante acuerdos en asamblea general. Estos no pueden venderse directamente, ya que su titularidad sigue siendo de la copropiedad. Para convertirlos en bienes privados, se requiere un proceso de desafectación aprobado por el 70% de los copropietarios y reformas al reglamento de propiedad horizontal. 

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¿Cómo convertir un parqueadero común en privado? Pasos legales

Este proceso requiere no solo mayoría en asamblea, sino trámites notariales y registrales que pueden tardar meses. Incluye desde la elaboración de un nuevo reglamento hasta el pago de impuestos por la segregación del bien.

Revisar el reglamento de propiedad horizontal y la licencia de construcción

• Verifique si el reglamento interno y la licencia original permiten la desafectación del parqueadero común. Algunos conjuntos prohíben este proceso si la licencia municipal establece una cantidad fija de espacios comunes.

Solicitar aprobación en asamblea general

• Presente una propuesta formal para desafectar el parqueadero, requiriendo el aval del 70 % de los copropietarios (mayoría calificada según la Ley 675)[^1^]. Esta votación debe incluirse en el orden del día y documentarse en el acta correspondiente.

Si se aprueba, redacte un acuerdo de modificación del reglamento que elimine el carácter de bien común del parqueadero y lo catalogue como privado. Este documento debe incluir la revisión de coeficientes de copropiedad para redistribuir porcentajes de participación.

Realizar trámite notarial y registral

• Escritura pública: Un notario debe certificar el acuerdo de asamblea y la creación de un folio independiente para el parqueadero.
   
• Actualización en la Oficina de Registro: Inscriba la segregación del parqueadero como bien privado en la matrícula inmobiliaria, generando una nueva partida registral.

Ajustar documentación técnica

• Actualice los planos arquitectónicos en la curaduría urbana para reflejar el cambio de uso del espacio. Este paso es obligatorio si la modificación afecta áreas definidas en la licencia original.

Pagar impuestos y costos asociados

• Incluya el impuesto de delineación urbana por segregación de bienes y los honorarios notariales/registrales. En algunos casos, se aplican tasas por modificación de coeficientes

Sanciones por mal uso de parqueaderos en conjuntos residenciales

El incumplimiento de las normas de uso puede acarrear multas, bloqueo del acceso vehicular e incluso acciones legales por afectación a la convivencia, según el reglamento interno de cada copropiedad.