Inquilinos ya no podrán dárselas de 'vivos': Ley le salva el cuello a propietarios

En Bogotá, muchos propietarios cometen un error grave que, en algunos casos, puede terminar costándoles el inmueble. Se trata de no formalizar los contratos de arriendo, una omisión que puede derivar en problemas legales y personales. Un reciente caso ocurrido en la localidad de Bosa encendió las alarmas y dejó claro que, sin contrato, no hay garantías ni control sobre la propiedad.

En el noticiero de Alerta Bogotá 104.4 FM, se conoció un hecho que generó preocupación entre los vecinos del sector. Dos adultos mayores, dueños de una vivienda, se acercaron a reclamarle a su inquilino tres meses de arriendo atrasado. La respuesta fue una agresión: el arrendatario les arrojó un baldado de agua fría. La Policía llegó al lugar, pero no pudo actuar de inmediato, ya que en el interior del inmueble había menores de edad. Ahora se busca una mediación policial para lograr que el inquilino pague o desocupe la vivienda. Todo esto ocurrió, además, sin que existiera un contrato de arrendamiento formal.

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¿Qué hacer si un inquilino no paga?

Si un inquilino deja de pagar el arriendo o se niega a desocupar la propiedad, el dueño debe actuar legalmente. No se recomienda cambiar cerraduras ni sacar las pertenencias del arrendatario por cuenta propia, ya que eso puede traer sanciones. Lo primero es intentar una conciliación directa o acudir a un centro de conciliación. Si no hay acuerdo, se puede iniciar un proceso de restitución de inmueble arrendado ante un juez.

Este proceso exige tener un contrato formal y pruebas del incumplimiento. Una vez el juez emite la orden de restitución, el desalojo puede realizarse con apoyo de la Policía. Además, se puede exigir el pago de cánones vencidos, intereses y otros costos. Contar con asesoría jurídica desde el inicio es clave para evitar errores y agilizar el proceso.

¿Puede un inquilino quedarse con el inmueble?

No. Un inquilino no puede adueñarse legalmente del inmueble que arrienda, excepto en casos muy específicos regulados por la figura de la prescripción adquisitiva de dominio, o usucapión. Según el Código Civil Colombiano, artículos 2512 a 2542, solo es posible si se demuestra una posesión pública, pacífica, continua y de buena fe durante 10 años (o 5 años con justo título).

Sin embargo, un arrendatario no es poseedor, sino tenedor, ya que reconoce que la propiedad no le pertenece. Por eso, mientras haya o haya existido un contrato de arrendamiento, no se puede hablar de usucapión válida por parte del inquilino.

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¿Cómo evitar que el inquilino reclame la propiedad?

Para evitar que un inquilino intente adueñarse de un inmueble, se recomienda:

• Firmar un contrato escrito, como lo exige la Ley 820 de 2003. Este documento demuestra que el ocupante es tenedor, no poseedor.
• No permitir permanencia sin contrato o sin pago. Dejar pasar el tiempo sin actuar puede abrir la puerta a reclamos por prescripción.
• Iniciar procesos legales a tiempo, especialmente el de restitución de inmueble, según la Ley 1564 de 2012, artículo 384.
• Evitar cesiones informales. No se debe permitir que terceros vivan en la propiedad sin documentos que respalden su tenencia.

Con medidas claras, respaldo legal y asesoría adecuada, los propietarios pueden proteger su inversión y evitar dolores de cabeza como el ocurrido en Bosa.