¿Propietario o inquilino?: Ley aclara quién debe asumir los arreglos de la casa

En Colombia, más del 40 % de los hogares vive en arriendo, según estadísticas del DANE, una cifra que evidencia la importancia de comprender a fondo los derechos y deberes de propietarios y arrendatarios. Uno de los temas que más dudas genera es la responsabilidad sobre los arreglos y reparaciones en la vivienda: ¿Quién debe pagar cuando algo se daña? ¿Qué dice la ley sobre este tema?

La legislación colombiana, a través de la Ley 820 de 2003 y el Código Civil. Esta normativa busca evitar conflictos y proteger tanto a quienes arriendan como a quienes ofrecen en alquiler sus propiedades.

Ver más: Alerta roja en Cundinamarca: habitantes deben estar atentos a cambios climáticos

¿Qué tipo de reparaciones existen y quién debe asumirlas?

La ley diferencia entre dos grandes tipos de reparaciones: las necesarias (o estructurales) y las locativas (menores o de mantenimiento).

Reparaciones necesarias o estructurales

• Estas son aquellas que garantizan la habitabilidad y el buen estado del inmueble. Incluyen daños en cimientos, techos, paredes, instalaciones eléctricas, de gas o agua, y cualquier desperfecto que ponga en riesgo la seguridad o salud de los ocupantes. Por ejemplo, una filtración grave en el techo, un daño en la red eléctrica o una tubería principal rota.

  Según el artículo 8 de la Ley 820 de 2003 y el artículo 1985 del Código Civil, estas reparaciones deben ser asumidas por el arrendador o propietario. Si el propietario no realiza los arreglos de manera oportuna, el inquilino puede efectuarlos y descontar el valor de la renta, siempre y cuando haya notificado previamente al propietario y pueda demostrar que no fue responsable del daño. El descuento no puede superar el 30 % del valor mensual del arriendo hasta cubrir el total invertido.

Reparaciones locativas o menores

• Son las que surgen del uso cotidiano del inmueble, como el cambio de bombillos, arreglos de chapas, pintura por manchas o daños menores en vidrios y puertas. Estas corresponden al arrendatario, salvo que el daño provenga de fuerza mayor, caso fortuito o mala calidad de los materiales, en cuyo caso el propietario debe responder.

  Por ejemplo, si la pintura de las paredes se deteriora por el paso del tiempo (más de tres años), el propietario debe intervenir; pero si el daño es por manchas, golpes o modificaciones hechas por el inquilino, este debe asumir el costo.

Ver más: Trabajadores en casa tendrán nuevas reglas: recibirán pago por conectarse

¿Qué pasa con las mejoras y arreglos voluntarios?

Existen mejoras que buscan aumentar el valor o la comodidad del inmueble, como instalar un aire acondicionado o remodelar la cocina. Estas, conocidas como mejoras útiles o voluntuarias, solo serán reembolsadas por el propietario si fueron autorizadas previamente. De lo contrario, el inquilino puede retirar los elementos añadidos al finalizar el contrato, siempre que no cause daños al inmueble.

Consejos para evitar conflictos

• Exija y revise un inventario detallado del estado del inmueble al inicio del contrato.
• Notifique por escrito cualquier daño estructural al propietario lo antes posible.
• No realice reparaciones mayores sin autorización o sin agotar los mecanismos legales de notificación.
• Conserve facturas y pruebas de los arreglos realizados.

Ver más: Trabajadores domésticos tendrán contrato laboral: esto es lo que debe incluir

¿Qué hacer si el propietario no cumple?

Si el propietario se niega a realizar reparaciones necesarias, el inquilino puede acudir a la alcaldía, la Personería, la Defensoría del Pueblo o consultorios jurídicos para recibir asesoría y apoyo legal. Además, la ley contempla sanciones para los propietarios que incumplan sus obligaciones.

La clave está en conocer y respetar lo que establece la ley: el propietario responde por la estructura y el buen estado general del inmueble, mientras que el inquilino debe encargarse del mantenimiento menor y los daños causados por su uso. Una comunicación clara y el cumplimiento de los procedimientos legales son esenciales para una convivencia armoniosa y evitar disputas en el contrato de arrendamiento en Colombia.