Administradores enfrentan multa de $800.000: nueva norma los pone a pagar

En Colombia, una nueva norma puso en alerta a los administradores de propiedad horizontal. El Decreto 768 de 2025 establece que la negativa a entregar las actas de asamblea o cualquier documento no sujeto a reserva legal podrá generar multas de hasta $800.000, equivalentes a una sanción Tipo IV del Código Nacional de Seguridad y Convivencia. La medida aplica en un país donde, según el DANE, el 40% de los ciudadanos vive en conjuntos o edificios sometidos a este régimen, espacios en los que la figura del administrador es clave para la gestión y el buen funcionamiento de las zonas comunes.

De acuerdo con la Ley 675 de 2001, la Asamblea General de Copropietarios es el máximo órgano de dirección y quien tiene la facultad de nombrar y remover al administrador. También es responsable de aprobar informes, estados financieros y decisiones que deben quedar registradas en actas firmadas por el presidente y el secretario. Justamente la entrega de estas actas es el punto que hoy genera preocupación, pues su no entrega puede activar la actuación inmediata de las autoridades locales.

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Qué exige la norma y cómo evitar sanciones

El artículo 2.2.8.18.12.1.7 del Decreto 768 de 2025 indica que, si un administrador se niega a entregar una copia del acta a quien la solicite, el alcalde municipal o distrital podrá emitir una orden de policía. Si esta es ignorada, el comportamiento se considerará contrario a la convivencia y dará paso a la multa tipo IV. La advertencia fue reforzada por la plataforma especializada Con Toda Propiedad, que recordó que entregar las actas es una obligación directa y no opcional.

Muchos administradores alegan que las actas no están firmadas, lo que retrasa su entrega. Sin embargo, el artículo 47 de la Ley 675 es claro sobre su contenido mínimo: indicar si la asamblea fue ordinaria o extraordinaria, el tipo de convocatoria, el orden del día, los asistentes y sus coeficientes, además de los votos emitidos. Los expertos señalan que no es necesario transcribir toda la discusión ni elaborar documentos extensos; los informes o anexos deben adjuntarse por separado.

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Para evitar sanciones, los especialistas recomiendan que el administrador garantice la firma oportuna de presidente y secretario, redacte actas concisas ajustadas a lo que exige la ley y entregue las copias a los propietarios que las soliciten. Ignorar estos pasos puede traducirse no solo en una multa, sino también en pérdida de confianza por parte de la Asamblea, la cual puede remover al administrador en cualquier momento.

Con la entrada en vigencia de la norma, la propiedad horizontal en Colombia entra en una etapa de mayor vigilancia documental y transparencia. Los administradores deberán reforzar sus procesos para evitar sanciones y garantizar que la convivencia dentro de los conjuntos siga siendo estable y ordenada.