¿Su inquilino no paga ni desocupa? Así puede recuperar su propiedad legalmente y sin perder tiempo

Los arriendos se han convertido en un verdadero dolor de cabeza para muchos propietarios, no solo por los inquilinos que se niegan a pagar, sino también por aquellos que se resisten a desocupar el inmueble. Sin embargo, la Ley 820 de 2003 establece el marco jurídico del arrendamiento de vivienda urbana y ofrece herramientas legales para manejar estas situaciones.

Alerta Bogotá consultó al abogado Francisco Bernate para aclarar algunas dudas sobre este tema. Por ejemplo; ¿Qué debe contener un contrato de arrendamiento para exigir la entrega del inmueble? ¿Qué ocurre si el contrato ya venció y el inquilino no quiere salir?

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¿Se puede hacer un contrato de arrendamiento verbal en Colombia?

En Colombia, el contrato de arrendamiento no requiere formalidades estrictas. Así lo explica el abogado Francisco Bernate, quien señala que “incluso de manera verbal podemos hacer un contrato de arrendamiento”. Basta con que las partes acuerden el canon y el inmueble. “Yo lo entrego, la persona se va a vivir allá y mensualmente me va consignando”, afirma.

Sin embargo, aunque la ley lo permite, Bernate es enfático: “En ningún caso es aconsejable hacerlo de manera verbal”. Por ello, insiste en la importancia de contar con un contrato por escrito. “Lo podemos descargar de Internet. En las papelerías de Colombia venden unas proformas, así que la primera recomendación es que haya un contrato”.

El abogado sugiere que el documento identifique claramente a las partes e incluya un codeudor: “Ojalá tengamos un codeudor, ojalá con finca raíz o, al menos, con algún tipo de bienes a su nombre”. Es fundamental que quede por escrito “quién entrega, qué se entrega, cuál es el canon y cuáles son los plazos para pagar ese canon de arrendamiento”.

En caso de incumplimiento, Bernate advierte que el proceso legal para recuperar un inmueble puede ser largo y complejo: “Nos toca adelantar un proceso ante la jurisdicción civil, que es la más colapsada, donde reclamamos la restitución del inmueble arrendado, y adicionalmente el pago de los cánones”. Aunque la ley prohíbe desalojar sin orden judicial, el trámite puede demorar años: “Mientras no haya una orden judicial, no puedo llegar con la policía a sacarlo. Puede que tenga las llaves, pero no me puedo meter”.

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Por ello, sugiere blindarse legalmente con un contrato bien estructurado y con garantías claras: “Lo ideal es que haya garantías —un apartamento, un carro, alguna cosa— donde si no me pagan, yo pueda perseguir esos bienes”.

Finalmente, recomienda contemplar una opción que, aunque costosa, ofrece mayor seguridad: “Seguramente nos va a costar una plata, pero si logramos obtener un seguro —que existe—, la aseguradora asume eventualmente el pago de los cánones no pagados. Para mí, esa es la mejor opción: garantizar el pago a través de una aseguradora”.