Cómo afectarán las reformas del Gobierno a la Propiedad Horizontal
28 Nov 2025
01:43 PM
Alquilar salón comunal saldrá carísimo: nueva norma complicaría la fiesta
Las PH residenciales no declaran renta, pero deben aplicar IVA cuando alquilan zonas comunes u ofrecen servicios similares.
Colombia entra en una etapa de transformaciones normativas que obligará a las copropiedades (residenciales, comerciales y mixtas) a reorganizar su operación.
La reforma laboral aprobada y la reforma tributaria en trámite generan efectos en contratos de personal, recargos nocturnos y dominicales, así como en la manera en que se clasifican y declaran ingresos dentro de la Propiedad Horizontal (PH).
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Administradores y consejos de administración deberán anticipar ajustes para evitar desequilibrios financieros entre 2026 y 2027.
¿Qué cambios traerá la reforma laboral para la Propiedad Horizontal?
La reforma laboral modifica de manera directa la gestión del talento humano en las copropiedades. Uno de los puntos centrales es el nuevo horario nocturno, que comenzará a aplicarse desde las 7:00 p. m. seis meses después de su promulgación.
Paralelamente, el recargo dominical y festivo tendrá un incremento gradual: 80% a partir de julio de 2025, 90% en 2026 y 100% en 2027.
Para estructuras con vigilancia, mantenimiento o aseo en turnos extendidos, la combinación de nocturnidad y dominical/festivo incrementa los costos operativos. Esto obliga a redistribuir horarios, renegociar contratos de outsourcing y actualizar los presupuestos proyectados.
Otro cambio relevante se relaciona con los contratos a término fijo. La norma establece límites de duración y formalidades estrictas, lo que implica que una mala estructuración puede convertir el contrato en indefinido desde su inicio. En administraciones donde existe personal directamente vinculado, este seguimiento jurídico será fundamental.
Daniel Laverde, vocero de Properix Colombia, señala que el impacto es operativo. Precisa que, si las copropiedades no reprograman turnos, renegocian con proveedores y construyen provisiones suficientes, podrían enfrentar déficit en los primeros meses de 2026 y presión inmediata sobre las cuotas de administración. Según el vocero, la clave está en planear con escenarios realistas y controlar de manera estricta las horas laboradas.
Cómo afectarán las reformas del Gobierno a la Propiedad Horizontal
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¿Qué pasará con el IVA en las copropiedades con la nueva reforma tributaria?
El marco fiscal diferencia a las copropiedades según su naturaleza:
- PH residenciales
No son contribuyentes del impuesto de renta ni obligadas a declarar. Sin embargo, cuando prestan servicios como el alquiler del salón comunal, generan IVA.
En el caso de parqueaderos gestionados directamente en zonas comunes, los criterios de la autoridad tributaria han establecido que no existe responsabilidad de IVA, al tratarse de actividades propias del objeto social.
- PH comerciales o mixtas
Cuando obtienen ingresos por explotación de áreas usuales u otras actividades, deben declarar renta e ICA. Para estas, la reforma tributaria radicada para discusión propone mantener obligaciones relacionadas con el IVA para actividades gravadas.
Un punto crucial es la separación contable. Lo que antes era una recomendación ahora se convierte en una obligación que evita confusión entre ingresos residenciales y comerciales. La ausencia de esta división genera riesgo de sanciones, glosas y responsabilidad solidaria con proveedores.
Daniel Laverde indica que el desafío tributario no está en temer al IVA, sino en ordenar la información. Explica que identificar si una copropiedad es residencial o comercial/mixta, separar centros de costo y documentar actividades gravadas o no gravadas permite proteger la caja común. La actualización del RUT y el uso correcto de la facturación también son esenciales.
¿Qué acciones deben tomar las copropiedades para prepararse?
Las transformaciones laborales y fiscales exigen una estrategia de transición. Entre las tareas prioritarias se encuentran:
- Reprogramar turnos y actualizar presupuestos
Simular los costos operativos para 2026 y 2027 con la nueva franja nocturna y el incremento escalonado de recargos. También se recomienda renegociar cláusulas contractuales con empresas de vigilancia y aseo.
- Revisar contratos y procesos laborales
Analizar la modalidad contractual, duración, preavisos y soportes. Capacitar a administraciones y consejos en los cambios introducidos por la reforma laboral.
- Definir la naturaleza de la copropiedad y separar ingresos
Diferenciar ingresos propios del objeto social de aquellos derivados de servicios gravados. Conservar soportes que demuestren la división contable.
- Construir un mapa de IVA
Clasificar actividades gravadas y no gravadas. Verificar la información del RUT y garantizar la correcta aplicación de facturación y nómina electrónica cuando corresponda.
- Llevar a asamblea un plan de actualización normativa
Presentar proyecciones de cuotas, provisiones y reservas con base en las transformaciones laborales y tributarias.
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¿Cuál es el impacto general de estas reformas en la Propiedad Horizontal?
Las reformas en marcha buscan fortalecer la formalización laboral y garantizar estabilidad fiscal. En la Propiedad Horizontal, su efecto se centra en la administración de recursos, la planeación financiera y el cumplimiento normativo.
Las copropiedades que adopten medidas anticipadas podrán evitar desequilibrios, asegurar condiciones laborales adecuadas y preservar la estabilidad operativa.
La previsión, el orden contable y la toma de decisiones informadas serán determinantes para proteger a los propietarios, conservar el patrimonio común y garantizar continuidad en los servicios.
Fuente
Alerta Bogotá.
